Kategoria: Prawo budowlane / Prawo umów | Czas czytania: ok. 3 minuty
Wprowadzenie
Pęknięcie ściany, nieszczelny dach, odklejające się płytki, problemy z jakością robót budowlanych to chleb powszedni w branży. Naturalnym odruchem inwestora jest skierowanie roszczeń do wykonawcy. Czy jednak wykonawca zawsze ponosi odpowiedzialność za wady budynku? Odpowiedź jest bardziej złożona, niż mogłoby się wydawać. Wykonawca odpowiada za wady, ale nie za każdą i nie w każdych okolicznościach.
Za Co Wykonawca Odpowiada?
Odpowiedzialność wykonawcy za wady robót budowlanych opiera się na dwóch podstawach prawnych, które mogą funkcjonować równolegle.
Rękojmia za wady to odpowiedzialność ustawowa, uregulowana w Kodeksie cywilnym, której nie można wyłączyć w umowach z konsumentami. Wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wykonany obiekt ma wadę fizyczną, czyli nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na cel określony w umowie, lub został wykonany w sposób niezgodny ze sztuką budowlaną. Termin rękojmi za wady budynku wynosi 5 lat od daty odbioru.
Gwarancja to odpowiedzialność dobrowolna, której zakres i czas trwania określa umowa lub dokument gwarancyjny wystawiony przez wykonawcę. Gwarancja może być szersza lub węższa niż rękojmia – dlatego jej treść warto dokładnie przeanalizować przed podpisaniem umowy.
Kiedy Wykonawca Może Uwolnić Się od Odpowiedzialności?
I tu dochodzimy do sedna, odpowiedzialność wykonawcy ma swoje granice. Istnieje kilka okoliczności, w których wykonawca skutecznie uchyli się od odpowiedzialności za stwierdzoną wadę.
Wada wynika z projektu dostarczonego przez inwestora. Wykonawca realizuje inwestycję według projektu, jeżeli projekt zawiera błędy lub jest niekompletny, a wykonawca zgłaszał zastrzeżenia, odpowiedzialność za wady wynikające z wadliwej dokumentacji projektowej spoczywa na projektancie lub inwestorze, nie na wykonawcy. Wykonawca, który realizuje projekt bez zastrzeżeń, mimo że powinien dostrzec jego wady, nie uwalnia się jednak od odpowiedzialności całkowicie.
Wada wynika z użycia materiałów dostarczonych przez inwestora. Jeżeli inwestor samodzielnie dostarczył materiały budowlane, a wada jest bezpośrednim skutkiem ich złej jakości, wykonawca może powołać się na tę okoliczność jako podstawę wyłączenia odpowiedzialności, pod warunkiem że zgłaszał zastrzeżenia co do jakości materiałów.
Inwestor wiedział o wadzie w chwili odbioru. Zgodnie z art. 557 Kodeksu cywilnego, wykonawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli inwestor wiedział o wadzie w chwili odbioru. Dlatego tak istotne jest rzetelne dokumentowanie wad w protokole odbioru, zarówno z perspektywy inwestora, jak i wykonawcy.
Wada wynika z normalnego zużycia lub niewłaściwej eksploatacji. Wykonawca nie odpowiada za pogorszenie stanu obiektu będące efektem naturalnego zużycia materiałów, braku konserwacji lub użytkowania niezgodnego z przeznaczeniem. Granica między wadą wykonawczą a skutkiem nieprawidłowej eksploatacji bywa jednak przedmiotem sporów i wymaga nierzadko opinii biegłego.
Upływ terminu rękojmi. Po upływie pięcioletniego terminu rękojmi inwestor traci uprawnienia z tego tytułu. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy wykonawca podstępnie zataił wadę, w takim przypadku bieg terminu liczy się od momentu wykrycia wady przez inwestora.
Odpowiedzialność Solidarna – Wykonawca i Podwykonawca
W praktyce budowlanej roboty są często realizowane przez podwykonawców. Warto wiedzieć, że inwestor może kierować roszczenia bezpośrednio do wykonawcy generalnego, niezależnie od tego, który podmiot faktycznie wykonał wadliwą pracę. Wykonawca generalny odpowiada za działania podwykonawców jak za własne i nie może zwolnić się z odpowiedzialności, wskazując inwestorowi podwykonawcę jako wyłącznie odpowiedzialnego.
Podsumowanie
Wykonawca odpowiada za wady budynku, ale nie automatycznie i nie w każdym przypadku. Odpowiedzialność ustaje, gdy wada wynika z projektu lub materiałów inwestora, z normalnego zużycia, z niewłaściwej eksploatacji lub gdy upłynął termin rękojmi. Kluczem do skutecznego dochodzenia roszczeń jest szybka reakcja, staranna dokumentacja i w razie sporu profesjonalna analiza prawna i techniczna.
Masz problem z wadliwym wykonaniem robót budowlanych? Skontaktuj się z naszą kancelarią – ocenimy zasadność roszczenia i pomożemy skutecznie dochodzić Twoich praw.
Wpis ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na dzień publikacji.
