Kategoria: Prawo budowlane | Czas czytania: ok. 5 minut

Wprowadzenie

W praktyce inwestycyjnej nierzadko może pojawić się sytuacja, w której osoba faktycznie władająca nieruchomością czyli posiadacz samoistny chciałaby wyrazić zgodę na wejście w teren na potrzeby realizacji robót budowlanych. Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że taka zgoda jest wystarczająca. Nic bardziej mylnego. Polskie prawo budowlane w tej kwestii wydaje się być jednoznaczne, a konsekwencje przeoczenia tego problemu mogą być poważne.

Kim Jest Posiadacz Samoistny?

Zanim przejdziemy do meritum, warto wyjaśnić samo pojęcie. Posiadacz samoistny to osoba, która faktycznie włada nieruchomością jak właściciel zamieszkuje ją, opłaca podatki, dba o jej stan jednak nie posiada do niej tytułu prawnego, czyli np. nie figuruje w księdze wieczystej jako właściciel. Klasycznym przykładem jest osoba, która nabyła nieruchomość w drodze nieformalnej umowy (np. ustnej) albo użytkuje grunt po śmierci poprzedniego właściciela bez przeprowadzenia postępowania spadkowego.

Posiadanie samoistne może z czasem prowadzić do nabycia własności przez zasiedzenie, jednak do czasu uprawomocnienia się stosownego postanowienia sądu, posiadacz samoistny pozostaje osobą bez formalnego tytułu prawnego.

Prawo do Dysponowania Nieruchomością – Fundament Prawa Budowlanego

Zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, o ile wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. To pozornie proste sformułowanie kryje w sobie precyzyjną definicję prawną.

Artykuł 3 pkt 11 Prawa budowlanego definiuje to prawo jako tytuł prawny wynikający z:

• prawa własności,
• użytkowania wieczystego,
• zarządu,
• ograniczonego prawa rzeczowego (np. służebności),
• stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych (np. umowy dzierżawy lub najmu z odpowiednim zapisem).

Katalog ten jest zamknięty. Posiadanie samoistne nie zostało w nim wymienione i nie może być interpretowane rozszerzająco. Oznacza to, że posiadacz samoistny niezależnie od tego, jak długo i jak intensywnie włada nieruchomością nie jest uprawniony do wyrażenia skutecznej prawnie zgody na wejście w teren na cele budowlane.

Wejście na Teren Sąsiedniej Nieruchomości – Art. 47 Prawa Budowlanego

Szczególnie istotny w praktyce inwestycyjnej jest art. 47 Prawa budowlanego, który reguluje sytuację, gdy realizacja robót budowlanych wymaga wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu. Przepis ten nakłada na inwestora obowiązek uzyskania zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości (lub najemcy, jeśli chodzi o lokal).

W praktyce administracyjnej i w orzecznictwie sądowym ugruntował się pogląd, że zgoda taka musi pochodzić od właściciela lub użytkownika wieczystego, a nie od osoby jedynie faktycznie władającej nieruchomością. Stanowisko to potwierdza bogate orzecznictwo sądów administracyjnych, m.in.:

Wyrok NSA z dnia 18 października 2017 r., sygn. II OSK 302/16 – Naczelny Sąd Administracyjny konsekwentnie odmówił uznania posiadacza samoistnego za podmiot uprawniony do wyrażania zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane.

Wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 grudnia 2017 r., sygn. VII SA/Wa 1592/17 – Sąd potwierdził, że zgoda posiadacza samoistnego nie wywołuje skutków prawnych w zakresie umożliwienia wejścia w teren na cele budowlane.

Linia orzecznicza jest w tej materii spójna i jednolita – organy administracyjne oraz sądy nie uznają zgody posiadacza samoistnego za prawnie skuteczną.

Co Zrobić, Gdy Nie Można Ustalić Właściciela?

W praktyce zdarza się, że ustalenie właściciela lub użytkownika wieczystego jest utrudnione lub niemożliwe, np. W przypadku nieuregulowanych stanów prawnych nieruchomości, skomplikowanych spraw spadkowych czy nieruchomości o nieznanym właścicielu. W takich sytuacjach prawo przewiduje tryb administracyjny, który pozwala inwestorowi na kontynuowanie inwestycji bez konieczności uzyskania zgody prywatnego podmiotu.

Możliwe ścieżki to m.in.:

Art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego Jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty odmawia wyrażenia zgody albo nie można go ustalić, inwestor może zwrócić się do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej z wnioskiem o wydanie decyzji zezwalającej na wejście na teren nieruchomości. Organ może wydać taką decyzję, jeżeli wejście jest niezbędne do wykonania robót budowlanych.

Droga administracyjna, choć bardziej czasochłonna, daje inwestorowi pewność prawną i chroni przed ryzykiem zakwestionowania pozwolenia na budowę w późniejszym etapie postępowania.

Praktyczne Wskazówki dla Inwestorów

Jeśli planujesz inwestycję budowlaną wymagającą wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, pamiętaj o kilku kluczowych zasadach:

Zweryfikuj tytuł prawny osoby wyrażającej zgodę. Przed przyjęciem jakiejkolwiek zgody sprawdź w księdze wieczystej, kto jest formalnym właścicielem nieruchomości. Elektroniczne księgi wieczyste są ogólnodostępne pod adresem ekw.ms.gov.pl.

Nie polegaj na zapewnieniach posiadacza samoistnego. Nawet jeśli dana osoba od lat mieszka na nieruchomości, opłaca podatki i uważa się za właściciela jej zgoda nie ma mocy prawnej w świetle Prawa budowlanego.

W przypadku problemów z ustaleniem właściciela – działaj formalnie. Skorzystaj z trybu administracyjnego przewidzianego w art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego. Decyzja organu administracji jest dokumentem, który skutecznie zastępuje zgodę właściciela.

Zadbaj o dokumentację na etapie składania wniosku o pozwolenie na budowę. Organ administracyjny zweryfikuje, czy zgoda pochodzi od uprawnionego podmiotu. Wadliwa zgoda może skutkować odmową wydania pozwolenia lub jego późniejszym unieważnieniem.

Podsumowanie

Posiadacz samoistny, mimo faktycznego władania nieruchomością, nie jest podmiotem uprawnionym do wyrażenia skutecznej prawnie zgody na wejście w teren na cele budowlane. Prawo budowlane wymaga, aby taka zgoda pochodziła wyłącznie od właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. W sytuacjach, gdy uzyskanie takiej zgody jest niemożliwe, prawo przewiduje administracyjny tryb zastępczy – z którego warto skorzystać, zamiast ryzykować oparcie inwestycji na wadliwej podstawie prawnej.

Znajomość tej zasady może uchronić inwestora przed poważnymi konsekwencjami procesowymi i finansowymi dlatego warto zadbać o weryfikację tytułu prawnego osób wyrażających zgody na każdym etapie planowania inwestycji.

Masz pytania dotyczące stanu prawnego swojej nieruchomości lub planowanej inwestycji? Skontaktuj się z naszą kancelarią.

Wpis ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na dzień publikacji.